为什么说城东新城是置换的绝佳之地？打破买房思维的「对比误区」

文 | 程立

1.

最近有不少人问我：想把手上的老破小置换掉，买一套大一点的房子，问我买哪里好？

我给了一个比较明确的答案：城东新城。

他有些疑惑的问我：为什么是这里？这里不是感觉性价比不高，库存量很大吗？

的确，去年城东新城大量楼盘入市后，给人感觉就是「价高量大」，这里似乎还是一个容易滞销的板块。但实际上，想象中的滞销并未出现，你熟悉的那些楼盘，卖着卖着，也卖得差不多了。

在买房这件事上，我们很容易走入思维上的一个「对比误区」。一定要更全面地分析，才能够打破误区，而城东新城正是很典型的一个例子。

我认为城东新城是改善客户卖出手中老破小，置换新房的绝佳板块。

2.

让我来具体说一说性价比的问题。

为什么之前大家会觉得城东新城性价比不高呢？

原因是，之前艮北新城的楼盘定价体系是4万出头，而城东新城的定价体系是4.6万+。而两者仅隔了一条沪杭甬高速，单价相差6000多元。

这么大价格差，这么近的距离，谁也骗不了谁。

还不只这样呢。同时，钱江新城的都会森林，为了脱离销售困境，做低了低楼层的单价，造成这部分房源的价格，跟城东新城的价格差距缩小了，然后很多本来有能力买城东新城的客户往上够了一下，直接入住钱江新城去了。

说实话，去年城东新城太惨了——同时受到上下游两个板块的夹击，使得城东新城的性价比显得不高，也影响了整个板块的销售。

恰恰因为有了这样的对比，艮北两个楼盘公园1872和天悦江湾，在去年下半年市场转冷的行情下，竟然以其实并不低的单价，其实也并不低的总价，热销到要摇号。而钱江新城的都会森林，低楼层也基本被买空。

那么，为什么很多人觉得现在城东新城又可以买了呢，甚至还觉得有不错的性价比了呢？

首先还是归功于艮山路一路之隔的钱江新城的都会森林。当时将低楼层和高楼层的差价做大到1.3万/㎡以上，在低楼层低价的房子顺利出货后，剩下高楼层的单价在6.7万左右。

这个时候，与价格仍旧是4.6万+的城东新城相比，价差竟然高达2万元/㎡。这么大的差距，打灭了不少入住钱新的幻想，只能老老实实地选择城东新城的房子了。

每个楼盘其实都是力争上游的，总希望自己的价格能更靠近上游的那个板块或是楼盘。不仅都会森林，隔壁的安徽置地·凤起钱潮希望自己的价格能对标上南星桥。

一路之隔，两万差价的对比，瞬间让人觉得城东新城成了一个价值洼地。

任何楼盘的性价比，永远是对比出来的，就看你怎么比，和谁比了。

3.

有人要说了：那艮北呢？

这几天中央信号如此强烈，所有热点城市都只得老老实实地收紧限价。杭州也不例外，虽然会有一些「因盘施策」，但绝大多数楼盘的价格还是会死死摁住。

我估计艮北也不会例外。这样的话，艮北性价比自然更高，毕竟一套大户型，可能相差七八十万，而后面杨柳郡还有不少小户型供应，总价门槛就会更低。

另外，我还要说，其实沪杭甬高速的抬升，对艮北的利好要大于城东新城，高速变为城市高架，会让艮北更快的融入到城市界面中。

但摆在购房者面前有两个很实际的问题：

第一个：阶段性艮北暂时没有可售的房源。印象中，大家期待的杨柳郡最快也要九月份才能加推。

第二个：也是最残酷的事实，艮北后续加推出来房源，谁有能确定自己一定能摇得中，买不到的房子是你的吗？

我的看法是：从性价比看，应该仍旧还是艮北高。但从绝对地理位置看，一定是城东新城好。

真正决定板块价值天花板的是绝对地理位置，以及整体的板块规划。这也就是为什么我建议大家把手中的老破小置换到城东新城的原因了。

城东新城有三大优势：

1、城东新城是同时离武林广场和钱江新城新旧两个市中心最近的区块。从地图上就可以看出，城东新城南面直接就是钱江新城，而西面无缝对接老城区。

2、城东新城是成长中的板块，向上有较大的发展空间。简单的理解就是还有很多地政府可以拿出来拍，拍着拍着价格就向上了呗。

3、城东新城有较好的规划，商业、交通配套的丰富度远超艮北。光是东站配套就足够分量，而东站边四条轨道交汇的节点，怎么看也体现出政府对此处的重视了。

持有主城区老破小的粉丝朋友，一般都不愿意把房子买到远离主城区的近郊。总是希望自己还留在主城区，但又想改善自己的住房。

选择城东新城，既可以满足留在主城区的愿望，又可以贴近新旧市中心，还能够获取成长中板块带来的巨大空间。三重复合利好使得这里在置换这件事上担得起“绝佳”二字。

4.

我们再谈谈供应量和板块定位的问题。下面两张图均来自中指研究院，我们来看看图上的相关数据。如果手机上看不清楚，点击图片可放大。

图：杭州各板块存量分布（万方）

图：杭州各板块存量排名（万方）

可以看到，城东新城88万方的供应量，的确不算小。但是相比较南卧板块133万方、未来科技城核心区106万方和萧山开发区96万方的存量来说，其实也并不算很大。

或者说，没那么吓人。

摆在城东新城面前最大问题，不是供应量，而是客单价。

所谓的客单价就是，指每套房子的总价。城东新城位置足够好，但是因为起步面积大，所以单价本身不低的情况下，客单价更高。使得很多人想买这里，只是钱不够。

这里89㎡的小户型是非常稀缺的产品，大部分都是100㎡起步的中大户型。也就是说，这边刚需人群较少，改善类客群为主。

这样集中在大中户型上纯粹的产品段配置，不正是改善客户最想要的吗？

城东新城和申花，一东一西，都是定位为改善。但对比5.4万均价的申花，城东新城单价上毕竟还便宜6000多元呢。

在我看来，同时挨着钱江新城和武林广场的城东新城在地理位置上并不弱于申花，只是发展有先后，才造成目前的价差。

5.

尽管东站有西子国际、港龙城（在建）、华润万象汇（规划）这些商业配套，但总感觉分量还不够足。城东新城唯一的遗憾是缺少一个像城西银泰、中粮大悦城一样的重量级综合商业体。

今天城东新城出让了两宗商住地紧邻在建的地铁4号线明石路站，可以说是典型的TOD项目。

从下面可以大概看出区位，两宗商住地位置相邻，体量也相仿。而且，两宗商住地的商业占比，均为60%。

20号地块（上图显示63）东至规划源聚支路，南至规划同德路，西至明石路，北至规划天城路。出让面积33385㎡，容积率2.8，建筑面积93478㎡。

22号地块（上图显示62）东至规划源聚支路，南至规划天城路，西至明石路，北至规划绿化。地块出让面积34489.2㎡，容积率2.7，建筑面积93120.9㎡。

这两块地的总建筑面积达到18.66万方，按地块要求商业超过60%，如果整合起来，则可以有将近11.2万方的商业。之前龙湖曾表示过如果有机会拿地，将会打造一个天街。

截至发稿，20号地块已经拍出，由滨江集团竞得，22号地块得主中骏。看样子，第七座龙湖天街还没有入驻城东新城的机会。

不过，起家城东的杭州本土最优秀的开发商之一滨江集团，此时从深耕的江南岸杀回城东新城，倒是很有风向回转的意味。

此外，地块溢价不高，也不排除后期三家房企合作天街的可能性，这一点算是我一个美好愿望吧。

注意，两宗商住地的南侧就是在售的东城金茂府和森林海尚。西面则是龙湖彭埠地块，楼面价是36252元/㎡。东侧是今年初出让的港中旅宅地，楼面价是27148元/㎡。再往市区方向去，靠近东站的地方则是超级大盘钱塘天誉。

这些楼盘就是目前城东新城住宅的大部分供应量了。

6.

城东新城因为总价高，一直没有出现那种很多人摇号争抢的情况。但实际也没有出现大家以为的滞销，上一节提到的那些明星楼盘卖得都还不错。

放眼全杭州，这里倒更像一个正常的楼市，你可以挑选自己心仪的楼盘、楼幢和户型，不是特别难买；但也有一定的竞争，喜欢的房源也需要盯紧努力一下，否则容易被别人先行下定。本身楼盘品质都不差，购房者更多地是出于自住的角度去选择自己需要的改善住房。

正因为这种状态，我才会觉得城东新城是改善客户卖出手中老破小，置换新房的绝佳板块。

关键是这里解决了一个置换者最大的痛点。

很多人不敢置换的原因是担心卖出后，好的房子摇不到，差的房子又不甘心，还不如守着原来的老破小。

改善住房，当然要挑中自己喜欢的。

换个场景想一想：作为一名真心改善的购房者，摇号摇到最后的顶底楼，你是买呢？还是不买呢？

既然是改善，自然得好好选，慢慢挑。城东新城这种正常的楼市状态，给了大家好好选房的机会。

很多人的纠结，说白了不就是城东新城一二手价格倒挂不厉害嘛？但这影响你买房吗？影响你改善吗？要搞清楚主次，你置换是为了买到好房子住，而不是只为了吃差价。

反过来想，利差小的地方，虽然抢的人不多，但投资客也少啊，这样的区块才会有更好的居住品质保障。

正因为如此，有一类人群，是置换城东新城新盘的最佳人群。那就是东站附近老次新房的房东们。

什么叫老次新房？

我的定义是：比次新房要旧，但比老破小要新，有小区，有物业，但是比较早期的那种，房龄大约在12-18年左右的房子。

东站周边4万+的老次新房置换同样4万+的新房，差不多的面积段，不用额外花太多的钱，就能直接提升生活品质。

这样选择的人，在我身边不少，估计也就是城东新城一直还卖得不错的主要原因之一吧。

8.

打破买房的「对比误区」，从更全面，更高的角度去分析，更重要的是要用自住改善的思维去考虑，才能选到适合自己的房子。

在政府限价依旧严格的时间段内，应该是置换的好时机。卖出老破小，换入新房，给自己资产更大的增值空间。

9.

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《地产说》线下分享见会面vol.5

4月20日·程立·面对面·解析城市中央的科技住宅

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